Pierwsza myśl o zakupie nieruchomości pojawiła się u Ciebie już jakiś czas temu. Od kilku tygodni więcej czasu spędzasz w domu, więc myśl powróciła więc na dobre. Po zebraniu wszystkich za i przeciw, podliczeniu kosztów, decydujesz się zacząć szukać na poważnie. Twoim celem staje się mieszkanie na rynku wtórnym. Jako osoba zorganizowana wiele spraw masz pod kontrolą, rodzi się więc pytanie ile czasu i miejsca w Twojej głowie ma zająć proces szukania mieszkania. Co Cię ogranicza? Co Ci sprzyja? A najważniejsze…

Od czego zacząć szukać?

Zasadniczą sprawą, którą należy przemyśleć w pierwszej kolejności to ograniczenia. Najczęściej do ograniczeń należą:

• budżet oraz sposób finansowania – gotówka lub kredyt
• czas
• lokalizacja

Budżet

Budżet to rzecz oczywista, może to być gotówka na koncie lub pożyczka z banku. O ile pierwsze jest do sprawdzenia dość szybko, drugie jest zwodnicze, bo może utrudnić Ci realizację na ostatniej prostej. W obu przypadkach trzeba być przygotowanym na wydatki około 2,5-5% więcej niż wynegocjowana cena nieruchomości, będą to koszty około zakupowe leżące po stronie kupującego (podatek PCC, notariusz, ewentualna prowizja agencji). Jeżeli planujesz zakup nieruchomości na kredyt lub dobranie części kwoty w banku, to zdecydowanie pierwsze kroki trzeba skierować do doradcy kredytowego, który zbada Twoją zdolność kredytową, przedstawi kilka wariantów pod kątem Twoich potrzeb oraz zobrazuje Ci proces zakupu wraz z czasem oczekiwania na realizację kredytu. Pisząc o doradcy kredytowym nie mam na myśli spotkania z pracownikiem własnego banku, w którym masz otwarty rachunek osobisty, lecz o przedstawicielu agencji finansowej lub niezależnym ekspercie ds. kredytów hipotecznych.

Czas

Czas wydawałoby się nie zawsze jest ograniczeniem. Często słyszę “mamy czaaaaas”, ale końcu i ten się skończy. Możliwe, że na początku przyjęto błędne założenia. Zamiast myśleć, że mam dużo czasu, powiedz wprost: daję sobie dwa lata na znalezienie mieszkania. Czas to też jest często determinanta sprzedającego. Wyobraź sobie, że pojawia się okazja – perełka, na którą czekałeś! Lokalizacja jest wymarzona, cena rynkowa, nic tylko kupować, więc umawiasz się na spotkanie pełen nadziei. Na miejscu dowiadujesz się, że od 4 godzin trwa pokazywanie tego mieszkania, bo jest tylu chętnych. Klienci praktycznie nie negocjują ceny. Więc jak myślisz, co będzie podstawą wyboru kupującego? Tak, czas realizacji transakcji, który dla klienta gotówkowego wynosi nawet kilka dni, a dla kredytowego do 2 miesięcy. Tak więc kredyt, umówmy się, skutecznie uniemożliwi Ci łapanie okazji. Warto przemyśleć to już na początku i założyć na taką okoliczność odpowiednio większy budżet i nie bać się go użyć.

Lokalizacja

Lokalizacja będzie miała dla Ciebie duże znaczenie. Nie spotkałam osoby, która na moje pytanie “Gdzie?” odpowiedziałaby, że to obojętne. Dobierz lokalizację starannie i raczej trzymaj się tego w 90%. Zaoszczędzisz wiele czasu. Do pewnych miejsc zwyczajnie będzie Cię ciągnęło, to Twoje miejsca, znasz je lepiej, masz tam znajomych, znasz je z dzieciństwa. Mieszkania bardzo dobre w dzielnicach niby obojętnych dziwnym trafem będą budziły więcej Twoich zastrzeżeń, nie będą miały tego “czegoś”, będziesz się dłużej zastanawiał nie będąc do końca przekonanym.

Ceny mieszkań trzeba mieć pod lupą

Rozeznaj ceny nieruchomości na podstawie różnych portali ogłoszeniowych. Ceny nieruchomości w ogłoszeniach prywatnych z rynku wtórnego bywają mocno mylące. Są to oferty, które dziś ktoś wrzuci, za tydzień dni skasuje bo się rozmyślił, a Tobie wydaje się, że mieszkanie się sprzedało w tej kosmicznej kwocie, bo przecież ogłoszenie jest już nieaktualne. Nic bardziej mylnego! W Internecie mnóstwo jest ogłoszeń tzw. fejkowych (nieprawdziwych, wrzucanych na wabika z różnych powodów) lub właściciele wystawiają swoje nieruchomości na próbę, żeby sprawdzić jaki jest odzew, a prawdziwą sprzedaż planują dopiero za rok. Skąd więc czerpać rzetelne informacje? Odpowiedź nie jest prosta.

• W pierwszej kolejności zwracaj uwagę na propozycje rzetelnych biur nieruchomości. Takie biura pracują w oparciu o umowę i jeżeli znalazłeś ogłoszenie prowadzone przez biuro, to znaczy, że właściciel zdecydował się podpisać umowę na jakiś czas i myśli poważnie o sprzedaży. Oczywiście bywają wyjątki od tej zasady, jak wszędzie.

• Drugą ważną sprawą, jest sprawdzenie jak długo taka oferta już jest na rynku. Niektóre portale jak otodom.pl dają taką możliwość, podobna informacja znajduje się na stronach agencji pośrednictwa. I teraz kwestia kluczowa: przeciętne mieszkanie, z dobrze przygotowaną ofertą i dobrze oszacowanej cenie sprzedaje się średnio do 3-4 miesięcy. Mieszkania, które wyglądają interesująco, ale wycenione zostały za wysoko czekają na kupującego od 5 miesięcy wzwyż.

• Jeżeli szukasz na rynku wtórnym, to porównywanie cen do rynku deweloperskiego nie zawsze jest dobrym pomysłem. Tylko w wyjątkowych sytuacjach warto zwrócić na to uwagę. Na przykład wtedy, gdy sprzedaż nowej inwestycji mieszkaniowej ruszyła dokładnie tam, gdzie szukasz i problemem staje się duża podaż mieszkań w tej okolicy.

Co jeszcze warto wiedzieć ofertach na rynku wtórnym?

Czytaj ogłoszenia. Choć część z nich prezentuje się skromnie, to jednak warto przeczytać ogłoszenie i poznać parametry mieszkania, zobaczyć zdjęcia, przeanalizować rzuty, jeżeli są. Od 2020 roku o wiele więcej biur stosuje wirtualne spacery umożliwiające dokładne przejrzenie nieruchomości. Oferty biur nieruchomości są z reguły dobrze opisane. Bazuj na tym oraz na rozmowie z pośrednikiem, którego masz prawo wypytać o wszystkie szczegóły. Sytuacja ma się nieco inaczej, gdy właściciel sam wystawia ogłoszenie. Niektórych informacji może brakować, zatem tutaj faktycznie liczy się refleks i szybkość reakcji.

Na koniec proponuję zadanie w plenerze, najpierw wyjaśnię dlaczego

Wyobraź sobie, że szukasz mieszkania do wejścia, wybierz maksymalnie dwie dzielnice i określ budżet. Ma być umeblowane, ze sprawnymi sprzętami AGD, zadbane i czyste. Ewentualnie godzisz się z myślą, że trzeba będzie pomalować ściany. Ruszasz do poszukiwań. W ogłoszeniach nieruchomości prezentują się nieźle, ale trzeba je przecież zobaczyć. I tak w ciągu dwóch miesięcy, pomiędzy pracą udaje Ci się czasem spotkać, by coś zobaczyć. Czas mija, a Ty z coraz większym rozczarowaniem stwierdzasz, że w tych parametrach to chyba nic nie znajdziesz, więc może jednak pomyślę o mieszkaniu do remontu? Znajomy robi remonty, więc się dogadam, a może zdarzy się okazja i kupię coś taniej… i zaczynasz po dwóch miesiącach wertować oferty pod zupełnie innym kątem, zabawa zaczyna się od nowa.

Nie szkoda Ci czasu na ponowne szukanie?

Proponuję zrób tak: bez względu na to, co naprawdę Cię interesuje, wybierz po jednej ofercie nieruchomości z poniższych kategorii. Umów się na spotkanie, najlepiej z pośrednikiem lub deweloperem, którego dodatkowo podpytasz o sytuację na rynku, o ceny itp. Warto zobaczyć każdą opcję, by już na początku wiedzieć, czy definitywnie poza Twoim obszarem zainteresowań będzie:

• Mieszkanie gotowe do wejścia
• Lokal do remontu lub do odświeżenia
• Nieruchomość w stanie deweloperskim

Oczekiwania klientów kupujących nieruchomości zmieniają się o 360 stopni po kilku miesiącach bezowocnych poszukiwań. Ci, którzy myśleli o mieszkaniach z tarasem kupują połowę domu z ogrodem, Ci którzy chcą koniecznie 4 pokoje w śródmieściu gotowe do wejścia, kupują pod lasem mieszkanie deweloperskie 3 pokojowe do wykończenia we własnym zakresie. To są prawdziwe przypadki i jest ich wiele, a wszystkie takie skrajności okupione są zbyt długim czasem szukania, zniecierpliwieniem i zniechęceniem. Jeżeli chcesz zrobić to sprawnie i w mniej niż 180 dni – szukaj z głową.